银河投资的总裁高亚辉先生欲在广东阳西县滨海处“月亮湾” 开发建设大型的旅游地产项目，他征求我的战略定位意见 我说月亮湾怎样“玩”，并非是玩世不恭的“玩” 因为我们只能科学的、认真的、高湛的、战略的先定位月亮湾项目 所以我这里说的月亮湾怎样玩，不是调侃 而是要把月亮湾做成一个“玩”的项目 而不单是一个居住的房地产项目 我通过深圳的同行首先去走访了月亮湾 他们寄给我一些资料和现场拍摄的图片 于是有了我给高先生的一封E-mail 就是今天的这篇博文：月亮湾怎样“玩”？ 银河月亮湾项目战略定位建议 高先生，您的邮件收到，归纳起来，您要咨询我这么几个问题： 一是月亮湾项目战略定位的方向，二是月亮湾项目功能定位的主要内容，三是月亮湾项目的主打诉求。上述三个问题因为我对月亮湾还不很熟悉，以下的回答只能点到为止、抛砖引玉…… 一、月亮湾项目主题定位建议ABC A.银河月亮湾项目开发主题定位：不应该是一个房地产开发项目，而应该是一个把目标定在国家级旅游景点开发与运营的旅游项目。 B.银河月亮湾项目功能主题定位：是一个以旅游观光、旅游度假、旅游商务、旅游养身、旅游居住，即中国首座五位一体的“蓝色滨海休闲养身”旅游项目。 C.银河月亮湾项目营销诉求主题定位：养身、养心、养老，三养为主的主打诉求。 上述A诠释为：开发商要把月亮湾项目的开发理念定位为国家旅游景点的开发与运营，这样才能高起点、高战略、高瞻远瞩的开发与运营好月亮湾项目（否则我们就会把月亮湾项目做成一个房地产大型楼盘项目，从而与其他商业地产与旅游地产项目没有区别，从而造成项目开发与营销一定的局限性）。 上述B诠释为：月亮湾项目的开发目的必须是一个以“旅游”为主体的旅游景点式的国家级旅游项目，另外要抓住以“蓝色滨海”作为主要开发的项目价值。 上述C诠释为：月亮湾项目必须是一个国内首屈一指的养身、养心、养老的“三养旅游度假型”项目，而且必须以这“三养”为主要目标客户进行诉求、营销与推广，这样才能把握项目的出发点与目标性和目的性的一脉相承。 二、月亮湾项目建筑环境设计原则定位ABC A.国内一般的旅游项目建筑与环境设计定位为：商业地产与旅游地产的居住型设计，而没有把独特的旅游资源作为旅游景点来进行旅游开发型来设计，所以月亮湾项目的建筑设计与环境打造必须紧紧扣住“旅游景点”的特征与目标进行设计与打造，即诠释为月亮湾项目是先景点后居住、先观光后度假的旅游项目，即把月亮湾项目作为一个旅游观光型项目来进行设计与打造，而不是把月亮湾项目作为一个旅游地产楼盘式的项目来进行设计与打造，前者是为旅游服务，后者是为安居服务，而恰恰为旅游服务的项目更适用于人的度假与居住和投资性，所以经典的旅游地产项目的设计与打造，如果按百分比的设计元素来量化，其50%的设计比重要放在“旅游景点”的元素上来考虑设计。 B.月亮湾项目的环境设计又比月亮湾建筑的设计更为重要，即月亮湾项目的整体形态应该为：大隐于海（与蓝色海洋要融为一体，千万不要将建筑形态独立于蓝色海滩），小隐于园（即月亮湾的建筑形态必须隐藏于园林山水之中）。 C.月亮湾项目的建筑设计与环境打造要特别注意月亮湾的业主都不是业主，即每一个“业主”都是月亮湾的“客人”，即要让月亮湾的每一位业主对月亮湾本身无时不刻的感受到月亮湾的新鲜与魅力，比如“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”就是如此【还有一个比喻可能用在这里不太恰当，但是我还是忍不住要说出来：这就是葛优在《非诚勿扰2》在三亚大海边度假村说的一句台词（大意）：面朝大海，背靠青山，这里是一个可以让你“死”在这里的地方】。 三、月亮湾项目合作团队组建与管理建议ABC A.月亮湾项目的定位与打造首先要有一个比较专业的策划团队，而这个策划团队又必须要有一个项目战略定位的策划专家，这句话就是说月亮湾项目重在制造与产生个人意识与个人品牌的知识产权，其中包括建筑设计与环境设计，文博堂提议聘请国内知名的个人工作室担任项目建筑设计与环境打造顾问。 B.月亮湾项目前期定位，其策划顾问、建筑设计师、环境设计师，这三个合作单位与个人设计师必须尽早的前期进入，并通力合作，共同谋略，这样才能产生一个比较完美的定位作业与设计作品。 C.月亮湾项目的定位程序应该为： 1.首先对项目产生一个概念主题方案，一般为开发商牵头与策划专家先期产生此方案。 2.然后由开发商和策划专家将主题策划方案呈报与演示于当地政府主管领导（而不是急于与建筑和环境设计师商议），此方案的主要内容为项目主题定位、项目功能定位、项目形态与环境定位、项目总投入预算、项目客户定位、项目开发程序、项目打造目标，这样能使当地政府更加了解投资商与开发商的意图，从而看到项目的愿景，从而更加支持与配合投资与开发方，从而获取到政府最大的“政策力量”。 3.然后在政府的意见后，对主题方案修饰与完善，再与建筑与环境设计师进行输灌与交流，在约定的时间内首先拿出一个整体方案，这一环要注意重在与环境设计师沟通与交流，先拿出一个环境设计的整体方案，然后再向政府进行第二次汇报…… 4.在政府意见下，对项目的环境设计整体方案进行修饰与完善，然后再与建筑设计师进行输灌与交流，并在约定的时间内产生项目整体设计方案，再又向政府做第三次汇报…… 上述程序有利于政府方、设计方、策划方与开发方多快好省的对项目进行定位设计，也有利于最大力度的产生最完美的定位方案！ |
