说三道四彭山与彭祖新城！ 文博堂观点.文博 2014年3月27日～28日，我等受眉山市人民政府某副市长的委托，在彭山县委领导和三产办等相关负责人接待与陪同下，考察了彭祖新城项目现场和江口镇等彭山县的重要城乡项目。我机构专家组回到上海后，就彭山县的重点项目发展，特别是彭祖新城的城市营销，进行了初步的认真的研讨。在此，写下如下感想： 一、关于彭山县的整体定位与发展建议浅析： 彭山县的发展日新月异，另我机构专家组欢欣鼓舞。还是在2012年下半年我机构为岷江农业园的规划策划做市场调研时，对彭山有过比较深入的了解，而今天的彭山县又上了一个台阶。在此，我机构专家组新观点认为： A、 彭山县已经到了“从县域经济走向市域经济的转折点”，只有用管理城市的理念和城市经营的手段，才能更好的维护与发展彭山县今天的良好局面，彭山县的经济显然是城市经济的格局凸显。 B、 彭山县除了在休闲农业、养生（长寿）产业、生态型工业等方面立足发展以外，一定要注重2.5产业（生产性服务业）的招商与建立。所以我们建议，在彭山与成都区域的接壤处开发建设一个有一定规模的2.5产业园区。这样既能避免彭山的过多工业化，又能产生一定的GDP，最终目的是为彭山城市产业的转型升级打好进退自如的良好基础。我们始终认为彭山的第三产业定位与发展是彭山的最终定位目标，但这个目标必须由2.5产业来支撑与过渡。 C、 彭山的城市营销主题应该是“山城走向江城”，除了忠孝两全和长寿文化，岷江之“一江两岸的城市体”构造和“岷江文化”的传承与弘扬也相当重要。我们认为，彭山不是山城，主打并非要时时扣住寿山；彭山应该是一座江城，只有江城的概念和主题，才能让彭山真正的走出彭山。当然，“江口镇”就自然而然的成为了彭山江城的一个“城上启下”的亮点，把江口镇作为一个“风情江镇”和“码头古镇”来构造，势在必得！ 二、关于彭祖新城的城市营销定位与主题发展建议浅析： 我机构专家组反复研判了彭祖新城的规划，初步认为彭祖新城的规划还是比较流畅与大气的。尽管如此，建议有三： A、 我们认为彭祖新城所规划的功能与业态比较多元化，但城市产业的主题植入还不鲜明，不能一目了然。我们认为彭祖新城是一座“国际化的城市商务产业之城、休闲养生养老之都”。前者是硬实力，也是产城一体的城市产业，能直接产生GDP；后者是软实力，也是产城相融的城市服务业，能直接产生城市体的品牌效益。现在看来，彭祖新城的后者（软实力）有余，前者不够。 B、 纵观彭祖新城的城市规划与功能业态的定位，包括倾听相关负责人和工作人员对彭祖新城的诠释，我们认为都还不能高度概括和简练流畅的“凸显彭祖新城”，这就是城市营销的障碍。现代城市体的打造讲究“先策划后规划再实施”，所以彭祖新城急需城市营销工程的作业，包括彭祖新城城市营销的符号、口号、形象、统一说辞、营销道具等城市营销作业。 C、 关于彭祖新城的定位，我们认为彭祖新城不是一个简单的综合体，应该是一个“城市经济体”。彭祖新城一定要最终将成为彭山城市的“市本级”，即，彭山县的巨大增长极，所以彭祖新城要去综合体化、去纯粹的房地产化、去城郊项目化，打造成为一个“可以孵化的可持续发展的城市经济体”！ （另外，关于彭祖新城湿地区域功能与业态的定位，我们认为，千亩鱼塘连片后，与岷江形成了“外江内湖的江湖形态”，湖面与湖岸功能的划分和项目落位的包装相当重要。用我的一位研究生的话来说：“彭祖新城的城市内湖是价值连城的城市“功能湖泊”，应该是彭祖新城的国际商务功能与业态的落位之湖。”意思是说，它不是一个简单的休闲与观赏湖，那样就不能产生较好的生产力；而应该是一个“休闲产业的商务功能湖”……） 上述因为我机构专家组在彭山的两天考察时间有限，未能更加深入的了解，所以只能点到为止，权当抛砖引玉！因为我们的口号是：不谈策划，我们一起想想办法！ 
考察彭山及彭祖景区 |
